공시제도 왜 있을까?

공시제도 이유

 

 

 

공시제도 왜 있을까?

 

 

 

매매를 하면서 자주 등장하는 용어 중에

하나는 바로 공시제도이다.

다들 등기부등본을 떼어서 보는 것이 

중요하다는 것을 알고 있을 것이다.

 

 

하지만 왜 등기를 해야 하며

그게 어떤 의미를 갖는지 살펴보면 좋을 것 같다.

 

 

워낙에 생활에서 큰 비중을 차지하는 사항이라서

정리해두면 

막상 내가 겪어야 할 때 도움이 될 수 있겠다.

 

 

사실 이미 민법에 기본 원리가 나와 있어서

정리를 해보고 싶었다.

 

가끔은 공시, 공신력, 등기, 등록, 점유 등이

헷갈릴 때도 있기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택이나 건물은 채권이 아닌 물권에 해당되는 물건이다.

물권은 다른 사람에게 내 소유임을 

주장할 수 있는 권리이므로 

배타성이 중요한 부분이다.

 

 

따라서, 배타성을 갖고 있다는 것을

나타내는 것이 필요하다.

그래야 다른 사람들이 내 물건임을

알 수 있기 때문이다.

 

 

 

배타성을 드러내는 수단이 필요한데

그게 바로 공시제도인 것이다.

 

 

 

공시제도를 정부에서 운영하여서

물권을 표시하고 인정하는 것이다.

 

 

 

공시를 해서 표시하면

타인도 내 권리를 인정해주게 된다는 것이

기본 원리이다.

 

 

 

다만, 공시 방법은 부동산과 동산이 다르기 때문에

주의해야 할 부분이 있다.

부동산은 등기를 하는 방법이며,

동산은 점유이다.

 

 

 

 

등기나 점유를 해서 공시를 하게 된 다음에는

그것을 있는 그대로 완전히 믿어줄지 여부가 걸려있다.

 

 

부동산은 등기를 한다고 해서

무조건 신뢰를 하는 것이 아니라 

실제 권리 관계를 따져보아야 한다.

 

 

동산은 반면에, 공시를 하게 되면

신뢰성이 담겨져 있어서 

거래가 있었다고 보게 된다.

 

 

 

신뢰성을 공신력이라고 하는데

부동산은 이게 없고 동산은 있는 것이다.

 

 

 

 

 

즉, 부동산은 등기를 해서 공시제도로

권리를 표시했다고 해도

실제로 누구 것인지 따져보아야 한다.

 

 

하지만 동산은 등록을 하게 되면

공시를 믿는 공신력이 생겨서

표시된대로 인정이 된다.

 

 

 

공신력이라는 단어는

공시를 신뢰한다는 뜻을 갖고 있다.

 

 

 

 

선의취득

 

 

 

공신력이 있는지 없는지에 따라서

선의 취득 여부가 달라질 수 있다.

 

 

동산은 공신력이 있으므로 

적법한 절차에 따라서 

소유자가 되면 

실제 벌어진 일과 상관없이 

권리가 인정이 된다.

 

 

 

실제 진짜 권리 관계가 무엇이든간에

공시를 제대로 했으면

내 것이 되는 것이므로

선의 취득이 인정이 된다.

 

 

하지만 부동산은 공신력이 없어서

적절하게 등기를 했더라도

진짜 권리 관계가 맞지 않으면

선의로 취득을 할 수 없다.

 

 

 

거래의 안정성과 진짜 권리 사이에 

어떤 것이 더 중요하느냐를 두고

결정되는 부분이다.

 

 

 

정리하자면, 

공시를 믿어주는 공신력이 있냐 여부를 보고

실제 권리자를 일일이 따져보아야 하는지

아닌지를 알아볼 수 있다.

 

 

 

동산처럼 공신의 원칙이 적용되게 되면

적법하게 타인의 물건을 소유하게 되는

선의취득이 인정 받게 된다.

 

 

하지만 부동산은 그와 반대라고 할 수 있겠다.